В 2011 году существенно изменилось жилищное законодательство. В первую очередь поправки коснулись Жилищного кодекса (ЖК) – основного нормативного документа, регулирующего деятельность ТСЖ. Товарищества собственников жилья (ТСЖ) в современной России - самое массовое демократическое движение граждан за право управлять собственным недвижимым имуществом, общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками.
Основная существенная часть поправок в ЖК, безусловно, приведет к непреодолимым сложностям в деятельности существующих ТСЖ и к блокированию создания новых, то есть фактически направлены против самостоятельной деятельности ТСЖ, на возврат к советской административно-командной бюрократической модели.
В Жилищный кодекс, действовавший с 2004 года, внесено около ста изменений, примерно половина из них предусматривает усиление государственного регулирования в сфере управления многоквартирными домами. В чем конкретно будет проявляться госконтроль при управлении многоквартирными домами? Буквально во всем. «Уполномоченные органы» будут проверять все процедурные этапы создания и регистрации ТСЖ, на уровне субъекта федерации рассматривать обращения любого собственника по любым возникшим у него подозрениям в отношении товарищества. Правлениям следует передавать в органы копии уставных документов, сведения о голосовании на всех собраниях, ежегодно представлять обновленные реестры членов ТСЖ, позволяющие идентифицировать всех членов и устанавливать с ними связь.
Закон ввел ограничения для должностных лиц ТСЖ. Членами правления не могут являться лица, с которыми товарищество заключило договор управления или работающие в этих управляющих организациях. Они также не могут совмещать деятельность в правлении ТСЖ с работой в товариществе по трудовому договору и передоверять другому лицу исполнение своих обязанностей. Такая формулировка вынуждает предположить, что будет введен запрет на работу председателя правления на штатной должности в своем ТСЖ.. Но вывод за штат председателей правлений всех товариществ собственников жилья страны равносилен полному прекращению их деятельности. Возможно ли это, и кто решился затеять такую масштабную провокацию именно сейчас, понимая все ее последствия? Если все же исключить наступление такого печального исхода, возможны два варианта развития событий. Или эта норма не будет исполняться, натолкнувшись на массовые протесты по всей стране, и позже будет отменена. Или будут найдены легитимные пути обхода установленного запрета.
Установлен практически непреодолимый барьер на пути создания новых товариществ собственников жилья. Вместо однократного выражения своей воли при голосовании на общем собрании собственников обязали не только дважды письменно подтверждать свое решение о выборе этого способа управления, но и обязательно стать учредителем некоммерческой организации – товарищества собственников жилья (при выборе иных способов управления многоквартирным домом порядок оформления принятых решений оставлен прежний – голосование один раз и нет необходимости выступать в качестве учредителя).
Но кто конкретно стал инициатором затеи, направленной против расширения ТСЖ как демократической формы управления жилищным фондом, наиболее способствующей воспитанию собственников как эффективных хозяев своего имущества? Десять лет назад уже предпринималась попытка заставить всех собственников жилья стать учредителями ТСЖ и ЖСК - когда налоговые органы занимались перерегистрацией всех юридических лиц при включении их в свой реестр. Тогда довольно быстро поняли, что собирать необходимые сведения на сотни жителей по каждому дому нереально. Было принято верное решение: для внесения в реестр считать учредителями ранее созданных товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов тех членов этих НКО, которые на момент перерегистрации являются членами органа управления – правления. Повторное испытание на практике навязанного собственникам жилья государством способа регистрации товарищества собственников жилья приведет к очевидному результату – регистрация ТСЖ будет заблокирована.
Не меньшую трудность создаст новое требование – получить на протоколе подписи всех собственников, которые голосовали за способ управления домом товариществом собственников жилья. Осторожность собственников при выборе нового для данного дома способа управления вызвана также недостаточной информированностью о преимуществах самоуправления, наиболее полно реализуемых при создании ТСЖ. Необходимость второй подписи (при выборе других способов этого не требуется) будет вызывать у людей вполне понятные, но ненужные подозрения в отношении правильности выбора этого способа.
Дальнейшее ущемление прав собственников при создании ТСЖ установлено в отношении числа домов, включаемых в товарищество. Известно, что в одном небольшом доме создавать товарищество экономически невыгодно. Однако законодатель установил ограничение – товарищество могут создать жители только одного дома, а если захотят, чтобы в одно товарищество вошло несколько домов, то только маленьких – с общим числом квартир до 30. То есть законодатель умышленно запретил создавать экономически выгодные ТСЖ, а разрешил создавать только заведомо убыточные. Получается, что законодатель наносит вред жителям – кто мог до этого додуматься? И с какой целью?
Теперь собственники даже двух соседних домов не смогут создать одно товарищество. В каждом из них придется создать свое ТСЖ, а потом регистрировать ещё одно юридическое лицо – объединение товариществ. Это хлопотнее и дороже, причем не только при создании, но и на все последующие времена – придется регулярно сдавать лишние реестры в администрацию, налоговую отчетность в трехкратном размере, да и дополнительные налоги могут появиться. И опять встает недоуменный вопрос – зачем это сделано? Почему жителям умышленно создают надуманные трудности при распоряжении своим частным и общим имуществом? Зачем нужно усложнять и удорожать непростой процесс содержания гражданами своих жилищ, который и без того обременен массой проблем?
Дальше – больше. Новый закон вводит иные отношения не только между юридическими лицами, но и между людьми. Они обязаны против воли не только быть учредителями ТСЖ, за создание которого проголосовали, но и не вправе отказывать в предоставлении персональных данных о себе, в том числе управляющим организациям. Принятие устава товарищества становится формальным актом, так как множество положений внутренних взаимоотношений уже прописаны в законе. Но самое главное положение, к сожалению, в него не попало. Его провозгласил еще в 2007 году Пленум Высшего Арбитражного Суда – товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов, его обязательства, например, перед поставщиками коммунальных ресурсов, не могут быть большими, чем обязательства отдельных членов товарищества – собственников жилья.
Изменения затронули тему раскрытия информации. Информацию правление будет обязано предоставлять любому собственнику в многоквартирном доме. Изменение внесено несмотря на то, что и сейчас есть полномочный контролирующий орган - ревизионная комиссия, обладающая правом получения любой нужной информацией, которую сочтет необходимой для проведения проверки в любой выбранный момент. Одно дело, когда документы систематически проверяет член ревизионной комиссии, и совсем другое, когда их надо предоставлять многим разным лицам (даже не членам ТСЖ). Некоторые из них находятся в конфликте с правлением, являясь должниками по взносам или нарушителями правил проживания в многоквартирном доме. Поэтому реализация процедуры «предоставления для ознакомления документов», особенно при отсутствии служебного помещения, неизбежно приведет к многочисленным конфликтам в ТСЖ, которые по новому закону будет рассматривать «уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации».
Такой порядок понижает правовой статус ревизионной комиссии товарищества, члены которой избираются общим собранием именно с целью защиты интересов всех собственников путем осуществления регулярного контроля за деятельностью правления, включая его председателя (в ТСЖ председатель правления не является должностным лицом и его полномочия, вопреки расхожему мнению, достаточно ограничены). Поэтому многие претензии к председателю и бухгалтеру кодекс позволял разрешать без изменений его редакции – путем обращений в ревизионную комиссию. Именно в этом направлении следовало совершенствовать законодательство, если у законодателя возникли сомнения в отношении соблюдения прав отдельных собственников после создания ими товарищества. Принятое решение может только спровоцировать новые конфликты внутри ТСЖ, которые теперь почему-то будут рассматриваться вне товарищества (новая часть 3 статьи 20 позволяет собственнику обращаться с заявлением сразу в орган власти субъекта федерации, не обязав его предварительно попробовать разрешить вопрос внутри ТСЖ).
Характерно, что авторы законопроекта, провозглашая своей целью защиту прав собственника, внесли в кодекс изменения, противопоставляющие интересы собственников интересам созданного ими товарищества, хотя такого противостояния при соблюдении закона в принципе быть не может. В то же время там, где права и интересы собственников действительно нарушаются, - например, монополистами, налоговыми органами, банками, инспекциями разных ведомств – надлежащих и давно назревших изменений в Жилищный кодекс не внесено.
Один из депутатов, вносивших законопроект, еще в начале 2011 г. года заверил, что учтено главное пожелание жителей – теперь они смогут снова, как было прежде, платить за коммунальные ресурсы непосредственно поставщикам. Многие были готовы в это поверить – конфликты с монополистами из теплосетей и предприятий водоснабжения и канализации охватили большинство регионов, где в расчетах участвовали посредники. Однако закон не улучшил, а скорее ухудшил положение, создав внешнюю видимость прямых расчетов, а на деле - условия для путаницы в учете коммунальных платежей.
Статьи 161 Жилищного кодекса дополнена общими требованиями к деятельности по управлению многоквартирными домами и очередным усилением государственного регулирования. Обещано, что Правительство установит стандарты и правила деятельности по управлению домами, определит состав минимального перечня услуг и работ, порядок их выполнения, установит особенности раскрытия информации о деятельности ТСЖ и ЖСК, обеспечит организацию контроля за этой деятельностью со стороны органов власти. Но уже сейчас никто не хочет общаться с этими органами, так как по сообщениям с мест практически любое посещение жилищного инспектора влечет наложение штрафа в существенном для ТСЖ размере.
Многообещающая статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами получила неожиданный поворот: части 2-5 этой статьи посвящены исключительно вопросам предоставления информации, зато часть 1 дополнена устрашающим репрессивным механизмом. В случае обращений представителей собственников о невыполнении управляющей организацией своих обязательств решения принимаются сверх оперативно - в пятидневный срок проводится проверка и если факт подтвердится, то через десять дней созывается собрание собственников на предмет расторжения договора, замены организации или способа управления. В поправке, внесенной Министерством регионального развития от имени Правительства России, не предусмотрено, что должно предшествовать проверке: переговоры сторон с участием администрации, предварительное рассмотрение обращения саморегулируемой организацией, учет ранее подававшихся обращений, выбор инициатора проведения общего собрания и его повестки. Трудно ожидать, что подобные вопросы можно правильно решить в такой срок, зато вполне вероятны новые конфликты по переделу рынка, в которых будет участвовать администрация.
К сожалению, законодатель никак не усилил существующую обязанность органов местного самоуправления содействовать повышению уровня квалификации участников сферы управления многоквартирными домами. За шесть лет обострилась проблема не только информирования, но и обучения собственников жилья. Создание экономически несостоятельного органа (совета многоквартирного дома) в рыночных условиях не позволит решить проблем управления многоквартирным домом. Полномочия, которыми наделяется Совет, потребуют большой организационной работы и значительных средств на обучение.
В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Конституция Российской Федерации в статье 18 гарантирует гражданам: «Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием».
Права граждан на объединение закреплены и в статье 3 Федерального закона от 19 мая 1995 года N 82-ФЗ «Об общественных объединениях»: «Право граждан на объединение включает в себя право создавать на добровольной основе общественные объединения для защиты общих интересов и достижения общих целей, право вступать в существующие общественные объединения либо воздерживаться от вступления в них, а также право беспрепятственно выходить из общественных объединений. Создание общественных объединений способствует реализации прав и законных интересов граждан. Граждане имеют право создавать по своему выбору общественные объединения без предварительного разрешения органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также право вступать в такие общественные объединения на условиях соблюдения норм их уставов. Создаваемые гражданами общественные объединения могут регистрироваться в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и приобретать права юридического лица либо функционировать без государственной регистрации и приобретения прав юридического лица».
Не дремлют и уполномоченные Правительством органы. 17 января 2012 г. в Минюсте РФ зарегистрирован приказ Минрегионразвития под названием "Об утверждении регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет". Всем ТСЖ и Управляющим компаниям приказано докладывать о своей деятельности на монопольном сайте этой структуры. Ну что ж, похоже что очередная попытка задушить ТСЖ закончится бунтом. Россия в тисках нынешней одуревшей бюрократии – страна без шансов на будущее.
В Жилищный кодекс, действовавший с 2004 года, внесено около ста изменений, примерно половина из них предусматривает усиление государственного регулирования в сфере управления многоквартирными домами. В чем конкретно будет проявляться госконтроль при управлении многоквартирными домами? Буквально во всем. «Уполномоченные органы» будут проверять все процедурные этапы создания и регистрации ТСЖ, на уровне субъекта федерации рассматривать обращения любого собственника по любым возникшим у него подозрениям в отношении товарищества. Правлениям следует передавать в органы копии уставных документов, сведения о голосовании на всех собраниях, ежегодно представлять обновленные реестры членов ТСЖ, позволяющие идентифицировать всех членов и устанавливать с ними связь.
Закон ввел ограничения для должностных лиц ТСЖ. Членами правления не могут являться лица, с которыми товарищество заключило договор управления или работающие в этих управляющих организациях. Они также не могут совмещать деятельность в правлении ТСЖ с работой в товариществе по трудовому договору и передоверять другому лицу исполнение своих обязанностей. Такая формулировка вынуждает предположить, что будет введен запрет на работу председателя правления на штатной должности в своем ТСЖ.. Но вывод за штат председателей правлений всех товариществ собственников жилья страны равносилен полному прекращению их деятельности. Возможно ли это, и кто решился затеять такую масштабную провокацию именно сейчас, понимая все ее последствия? Если все же исключить наступление такого печального исхода, возможны два варианта развития событий. Или эта норма не будет исполняться, натолкнувшись на массовые протесты по всей стране, и позже будет отменена. Или будут найдены легитимные пути обхода установленного запрета.
Установлен практически непреодолимый барьер на пути создания новых товариществ собственников жилья. Вместо однократного выражения своей воли при голосовании на общем собрании собственников обязали не только дважды письменно подтверждать свое решение о выборе этого способа управления, но и обязательно стать учредителем некоммерческой организации – товарищества собственников жилья (при выборе иных способов управления многоквартирным домом порядок оформления принятых решений оставлен прежний – голосование один раз и нет необходимости выступать в качестве учредителя).
Но кто конкретно стал инициатором затеи, направленной против расширения ТСЖ как демократической формы управления жилищным фондом, наиболее способствующей воспитанию собственников как эффективных хозяев своего имущества? Десять лет назад уже предпринималась попытка заставить всех собственников жилья стать учредителями ТСЖ и ЖСК - когда налоговые органы занимались перерегистрацией всех юридических лиц при включении их в свой реестр. Тогда довольно быстро поняли, что собирать необходимые сведения на сотни жителей по каждому дому нереально. Было принято верное решение: для внесения в реестр считать учредителями ранее созданных товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов тех членов этих НКО, которые на момент перерегистрации являются членами органа управления – правления. Повторное испытание на практике навязанного собственникам жилья государством способа регистрации товарищества собственников жилья приведет к очевидному результату – регистрация ТСЖ будет заблокирована.
Не меньшую трудность создаст новое требование – получить на протоколе подписи всех собственников, которые голосовали за способ управления домом товариществом собственников жилья. Осторожность собственников при выборе нового для данного дома способа управления вызвана также недостаточной информированностью о преимуществах самоуправления, наиболее полно реализуемых при создании ТСЖ. Необходимость второй подписи (при выборе других способов этого не требуется) будет вызывать у людей вполне понятные, но ненужные подозрения в отношении правильности выбора этого способа.
Дальнейшее ущемление прав собственников при создании ТСЖ установлено в отношении числа домов, включаемых в товарищество. Известно, что в одном небольшом доме создавать товарищество экономически невыгодно. Однако законодатель установил ограничение – товарищество могут создать жители только одного дома, а если захотят, чтобы в одно товарищество вошло несколько домов, то только маленьких – с общим числом квартир до 30. То есть законодатель умышленно запретил создавать экономически выгодные ТСЖ, а разрешил создавать только заведомо убыточные. Получается, что законодатель наносит вред жителям – кто мог до этого додуматься? И с какой целью?
Теперь собственники даже двух соседних домов не смогут создать одно товарищество. В каждом из них придется создать свое ТСЖ, а потом регистрировать ещё одно юридическое лицо – объединение товариществ. Это хлопотнее и дороже, причем не только при создании, но и на все последующие времена – придется регулярно сдавать лишние реестры в администрацию, налоговую отчетность в трехкратном размере, да и дополнительные налоги могут появиться. И опять встает недоуменный вопрос – зачем это сделано? Почему жителям умышленно создают надуманные трудности при распоряжении своим частным и общим имуществом? Зачем нужно усложнять и удорожать непростой процесс содержания гражданами своих жилищ, который и без того обременен массой проблем?
Дальше – больше. Новый закон вводит иные отношения не только между юридическими лицами, но и между людьми. Они обязаны против воли не только быть учредителями ТСЖ, за создание которого проголосовали, но и не вправе отказывать в предоставлении персональных данных о себе, в том числе управляющим организациям. Принятие устава товарищества становится формальным актом, так как множество положений внутренних взаимоотношений уже прописаны в законе. Но самое главное положение, к сожалению, в него не попало. Его провозгласил еще в 2007 году Пленум Высшего Арбитражного Суда – товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов, его обязательства, например, перед поставщиками коммунальных ресурсов, не могут быть большими, чем обязательства отдельных членов товарищества – собственников жилья.
Изменения затронули тему раскрытия информации. Информацию правление будет обязано предоставлять любому собственнику в многоквартирном доме. Изменение внесено несмотря на то, что и сейчас есть полномочный контролирующий орган - ревизионная комиссия, обладающая правом получения любой нужной информацией, которую сочтет необходимой для проведения проверки в любой выбранный момент. Одно дело, когда документы систематически проверяет член ревизионной комиссии, и совсем другое, когда их надо предоставлять многим разным лицам (даже не членам ТСЖ). Некоторые из них находятся в конфликте с правлением, являясь должниками по взносам или нарушителями правил проживания в многоквартирном доме. Поэтому реализация процедуры «предоставления для ознакомления документов», особенно при отсутствии служебного помещения, неизбежно приведет к многочисленным конфликтам в ТСЖ, которые по новому закону будет рассматривать «уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации».
Такой порядок понижает правовой статус ревизионной комиссии товарищества, члены которой избираются общим собранием именно с целью защиты интересов всех собственников путем осуществления регулярного контроля за деятельностью правления, включая его председателя (в ТСЖ председатель правления не является должностным лицом и его полномочия, вопреки расхожему мнению, достаточно ограничены). Поэтому многие претензии к председателю и бухгалтеру кодекс позволял разрешать без изменений его редакции – путем обращений в ревизионную комиссию. Именно в этом направлении следовало совершенствовать законодательство, если у законодателя возникли сомнения в отношении соблюдения прав отдельных собственников после создания ими товарищества. Принятое решение может только спровоцировать новые конфликты внутри ТСЖ, которые теперь почему-то будут рассматриваться вне товарищества (новая часть 3 статьи 20 позволяет собственнику обращаться с заявлением сразу в орган власти субъекта федерации, не обязав его предварительно попробовать разрешить вопрос внутри ТСЖ).
Характерно, что авторы законопроекта, провозглашая своей целью защиту прав собственника, внесли в кодекс изменения, противопоставляющие интересы собственников интересам созданного ими товарищества, хотя такого противостояния при соблюдении закона в принципе быть не может. В то же время там, где права и интересы собственников действительно нарушаются, - например, монополистами, налоговыми органами, банками, инспекциями разных ведомств – надлежащих и давно назревших изменений в Жилищный кодекс не внесено.
Один из депутатов, вносивших законопроект, еще в начале 2011 г. года заверил, что учтено главное пожелание жителей – теперь они смогут снова, как было прежде, платить за коммунальные ресурсы непосредственно поставщикам. Многие были готовы в это поверить – конфликты с монополистами из теплосетей и предприятий водоснабжения и канализации охватили большинство регионов, где в расчетах участвовали посредники. Однако закон не улучшил, а скорее ухудшил положение, создав внешнюю видимость прямых расчетов, а на деле - условия для путаницы в учете коммунальных платежей.
Статьи 161 Жилищного кодекса дополнена общими требованиями к деятельности по управлению многоквартирными домами и очередным усилением государственного регулирования. Обещано, что Правительство установит стандарты и правила деятельности по управлению домами, определит состав минимального перечня услуг и работ, порядок их выполнения, установит особенности раскрытия информации о деятельности ТСЖ и ЖСК, обеспечит организацию контроля за этой деятельностью со стороны органов власти. Но уже сейчас никто не хочет общаться с этими органами, так как по сообщениям с мест практически любое посещение жилищного инспектора влечет наложение штрафа в существенном для ТСЖ размере.
Многообещающая статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами получила неожиданный поворот: части 2-5 этой статьи посвящены исключительно вопросам предоставления информации, зато часть 1 дополнена устрашающим репрессивным механизмом. В случае обращений представителей собственников о невыполнении управляющей организацией своих обязательств решения принимаются сверх оперативно - в пятидневный срок проводится проверка и если факт подтвердится, то через десять дней созывается собрание собственников на предмет расторжения договора, замены организации или способа управления. В поправке, внесенной Министерством регионального развития от имени Правительства России, не предусмотрено, что должно предшествовать проверке: переговоры сторон с участием администрации, предварительное рассмотрение обращения саморегулируемой организацией, учет ранее подававшихся обращений, выбор инициатора проведения общего собрания и его повестки. Трудно ожидать, что подобные вопросы можно правильно решить в такой срок, зато вполне вероятны новые конфликты по переделу рынка, в которых будет участвовать администрация.
К сожалению, законодатель никак не усилил существующую обязанность органов местного самоуправления содействовать повышению уровня квалификации участников сферы управления многоквартирными домами. За шесть лет обострилась проблема не только информирования, но и обучения собственников жилья. Создание экономически несостоятельного органа (совета многоквартирного дома) в рыночных условиях не позволит решить проблем управления многоквартирным домом. Полномочия, которыми наделяется Совет, потребуют большой организационной работы и значительных средств на обучение.
В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Конституция Российской Федерации в статье 18 гарантирует гражданам: «Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием».
Права граждан на объединение закреплены и в статье 3 Федерального закона от 19 мая 1995 года N 82-ФЗ «Об общественных объединениях»: «Право граждан на объединение включает в себя право создавать на добровольной основе общественные объединения для защиты общих интересов и достижения общих целей, право вступать в существующие общественные объединения либо воздерживаться от вступления в них, а также право беспрепятственно выходить из общественных объединений. Создание общественных объединений способствует реализации прав и законных интересов граждан. Граждане имеют право создавать по своему выбору общественные объединения без предварительного разрешения органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также право вступать в такие общественные объединения на условиях соблюдения норм их уставов. Создаваемые гражданами общественные объединения могут регистрироваться в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и приобретать права юридического лица либо функционировать без государственной регистрации и приобретения прав юридического лица».
Не дремлют и уполномоченные Правительством органы. 17 января 2012 г. в Минюсте РФ зарегистрирован приказ Минрегионразвития под названием "Об утверждении регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет". Всем ТСЖ и Управляющим компаниям приказано докладывать о своей деятельности на монопольном сайте этой структуры. Ну что ж, похоже что очередная попытка задушить ТСЖ закончится бунтом. Россия в тисках нынешней одуревшей бюрократии – страна без шансов на будущее.
Обсуждения Россия в тисках бюрократии